До 1 сентября этого года все гостиницы, санатории, кемпинги и базы отдыха должны пройти классификацию. Это требование нового туристического закона, который вступил в силу с января 2025 года, распространяется и на тех, кто уже проходил процесс ранее. При этом индивидуальные апартаменты не подходят ни под одну категорию средств размещения и рискуют оказаться в серой зоне. Кроме того, в начале года Госдума отклонила законопроект о статусе апартаментов, который разрабатывался несколько лет. И это делает неясными перспективы апартаментов в рамках курортного девелопмента. 

В конце прошлого года были приняты новые правила классификации туристических объектов. В их рамках все средства размещения обязаны пройти эту процедуру, в противном случае они не смогут размещаться на сайтах-турагрегаторах и принимать гостей. Определены четыре типа туробъектов: гостиница, санаторий, база отдыха и кемпинг. Однако не все средства размещения попадают под эту классификацию. Индивидуальные апартаменты (речь не идет об апарт-отелях) не подходят ни под одну категорию, а значит, не смогут войти в Единый реестр объектов классификации в сфере туристкой индустрии. Таким образом, они рискуют оказаться в полулегальном положении. 

Регулирование вместо запрета 

В настоящее время апартаменты в целом находятся в полосе неопределенности. В начале года Госдума отклонила законопроект, который находился на рассмотрении парламентариев более 3 лет. В Градостроительный кодекс предлагалось ввести понятие «многофункциональных зданий», которые разрешено строить в общественно-деловых зонах. В них могли располагаться как жилые, так и коммерческие помещения. Причем последние при соответствии определенным требованиям могли поменять статус на жилые. Таким образом, по идее авторов документа, разрешалась юридическая коллизия, в которой оказались владельцы апартаментов, повсеместно решивших использовать их для жилья.

- Апартаменты - коммерческие помещения, используемые для проживания или бизнеса, но юридически не приравненные к жилью, - объясняет генеральный директор G5 Architects Алексей Бравин. - Среди плюсов - низкая цена, которая на 20-30% меньше стоимости квартир, гибкость использования - аренда, офисы, туризм, а также возможность размещения в локациях, где строительство жилья запрещено. Среди минусов - невозможность постоянной регистрации резидентов, повышенные налоги до 2% кадастровой стоимости и более высокие тарифы на ЖКХ, отсутствие социальной инфраструктуры.

Апартаменты распространены в рамках курортного девелопмента на Черноморском побережье Краснодарского края. Они популярны у определенной категории населения.

- В постановлении правительства обозначено, что апартаменты - это тип гостиничного номера, в котором есть кухонная ниша, - говорит архитектор, градостроитель, генеральный директор проектно-инвестиционной компании ООО «Центр развития рекреационных территорий «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ» Ольга Шебзухова. - Таким образом, апарт-отели - это гостиничные комплексы с номерами, в которых есть кухня. В связи с этим при их проектировании не предусмотрены рестораны и другие точки общественного питания. Также такие номера могут быть в обычных гостиничных комплексах - как один из видов предоставляемых туристам услуг. При этом использование термина «апартаменты», который применяется недобросовестными риелторами как синоним квартир, является подменой понятий. Потому что, по сути, это гостиничный номер с кухней для временного пребывания, он не может продаваться как жилое помещение. Чтобы законодательно решить этот вопрос, нужно разобраться, что построено под видом апартаментов. Квартиры, которые люди купили в собственность для постоянного проживания, но они при этом не обеспечены положенными социальными объектами. Либо, если под апартами понимается гостиница, она должна эксплуатироваться соответствующим образом. Бизнес активно ищет лазейки в законодательстве. На мой взгляд, реакция госорганов на такую деятельность должна происходить более оперативно. Причем не обязательно ужесточать законы, нужно регулировать эти процессы и прогнозировать их последствия.

Эксперт предложила обратиться к международному опыту. Например, в некоторых странах вообще нет деления на жилые и нежилые помещения. Владелец распоряжается собственностью по своему усмотрению, внося в государственную казну определенный налог. Внедрение такого подхода в российских реалиях наталкивается на затруднение: таким образом сложно обеспечить социальные гарантии для граждан в виде бесплатных школ, детских садов и больниц. Практика туристических территорий более приемлема для Краснодарского края.

- Например, в Дубае строятся гостиничные комплексы, в которых есть номера для туристов и так называемые резиденс - апартаменты для тех, кто хочет жить там длительное время, - отмечает Ольга Шебзухова. - На жильцов этих помещений распространяются все услуги отеля, но за них нужно отдельно платить. Кроме того, владелец «резиденс» не может там прописаться, получить с его помощью вид на жительство или гражданство. Местные жители обычно не живут в таких апартаментах. Они прописаны в другом месте в Дубае, и на них распространяются социальные гарантии их государства. А у нас проблема состоит в том, что общественных благ на новых жителей курортных городов не хватает. Ее можно решить за счет налогов, которыми облагаются апартаменты. На эти деньги муниципалитет сможет построить дополнительные школы и детские сады в расчете на 20-25% людей, которые будут жить там постоянно.

Решение вопроса апартаментов возможно только в условиях максимальной прозрачности этой сферы. По мнению специалистов, делу поможет налоговое регулирование и введение отчетности в рамках владения этими коммерческими помещениями.

- В международной практике индивидуальные средства размещения подлежат государственному контролю (не во всех странах и не все, но прецеденты есть), - рассказывает партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова. - Например, меблированные комнаты во Франции подлежат классификации, как и гостиницы и туристские резиденции. И все эти объекты включены в Закон о туризме (Code du Tourisme), где дается определение этим понятиям, их основные различия и т. д. В России тоже пытались не один раз распространить туристское законодательство на апартаменты (нежилой фонд), да и просто квартиры (жилой фонд), сдаваемые в аренду на посуточной основе. Но пока, с учетом объема работы и отсутствия законодательно закрепленного статуса апартаментов, работа не проведена. Но мы полагаем, что это вопрос времени. Учитывая масштаб явления (номерной фонд апартаментов сопоставим, а в некоторых случаях превосходит объем номерного фонда традиционных КСР, что особенно характерно для юга страны), в этой сфере нужно наводить законодательный порядок. 

Эксперты отмечают, что серый рынок - это большой резерв для получения дополнительных налогов. Вдобавок имеет место недобросовестная конкуренция (в текущем сером виде) с традиционными коллективными средствами размещения, а значит, в полулегальном виде апартаменты наносят двойной ущерб рынку.

- Юридический статус апартаментов будет соответствовать их фактическому использованию только в том случае, когда апартаменты будут использоваться для временного проживания, как и гостиничные номера, - продолжает Марина Смирнова. - Вне зависимости от того, кто в них живет - собственник или арендатор. В одной из редакций Правил предоставления гостиничных услуг предельный срок проживания в гостиничном номере определялся как 180 дней (6 месяцев). Что, собственно, вытекало из определения «турист», данном в Законе об основах туристской деятельности в РФ. Турист - это посетитель, находящийся вне места своего постоянного проживания на период от 24 часов до 6 месяцев и осуществляющий не менее одной ночевки в месте временного пребывания. Методология Росстандарта (опирающаяся на определения Всемирной туристской организации) считает предельным сроком пребывания туристов в месте временного пребывания равным 1 году. Но так или иначе, предельный срок пребывания все же оговаривается. В целом к ограничению срока проживания в апартаментах дело так или иначе и движется. 

Синтез форматов 

В Сочи и Геленджике наблюдается активная перестройка старых санаториев в апарт-комплексы. Среди примеров - пансионаты «Приморье», «Эдельвейс», «Прометей». Эксперты отмечают сравнительно быструю окупаемость апартов - 7-8 лет против 15 и более для гостиниц, а также удачное расположение объектов у моря.

- Массовый тренд на реконструкцию и новое строительство на территориях, где ранее были размещены советские санатории, является следствием того, что свободных земельных участков на территории Сочи для жилых домов не осталось, - комментирует Ольга Шебзухова. - Кроме того, сыграли свою роль региональные ограничения застройки в 500-метровой зоне берега. Под запрет попали не только многоквартирные жилые дома, но и апарт-отели, потому что законодательного ограничения постоянного проживания в этих средствах размещения нет. Люди начинают в них жить, и нагрузка на курортную территорию происходит не за счет смены туристов, что не очень хорошо для экономики. Курортные девелоперы стали застраивать территории бывших советских санаториев и продавать номера поштучно. Благо законодательство и мировая практика позволяют это делать. Однако некоторые бизнесмены все-таки пытаются реализовывать эти апартаменты, позиционируя их как помещения для постоянного проживания. Здесь существует большая опасность, что возможно повторение истории с незаконным строительством многоквартирных домов на участках, предназначенных для ИЖС. Люди, которые живут в таких домах, теперь столкнулись с угрозой сноса. В перспективе законодательство в сфере апартаментов тоже может ужесточиться, и на этом фоне способно возникнуть социальное недовольство.

К минусам такого подхода относят сокращение номерного фонда для туристов, а также возможный дефицит санаториев, что может стать критичным для оздоровительного туризма. Специалисты отмечают недостаток новых санаториев не только на юге России, но и по всей стране. К примеру, санаторий «Кристалл», чье открытие планируется во второй половине этого года, стал первым таким объектом, построенным в Сочи за последние 25 лет. Поэтому эксперты не исключают будущего ужесточения генпланов для защиты санаторно-курортного сектора, одними из шагов которого могут стать законодательное закрепление возможности возведения только объектов санаторно-курортного назначения в выбранных зонах, запрет на перепрофилирование санаториев в апарт-отели и гостиницы, также ограничения по плотности и высотности застройки.

- Тенденция перестройки санаториев в апарт-отели очень негативна, она возникла в силу маркетинговой неграмотности как инвесторов, так и муниципальных краевых властей в разных регионах России, - комментирует председатель экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов. - Этот тренд коснулся не только Краснодарского края. В результате где-то новые апарт-отели не смогли открыться, а те, кому это все же удалось сделать, столкнулись с проблемой: туристы есть только четыре месяца в году, а в остальные восемь - номера пустые. Из-за этого страдают и качество предоставляемых услуг, и отчисления в бюджеты различных уровней. Но жизнь все расставляет по своим местам, и сейчас уже есть примеры, когда именно санатории показывают тот уровень доходности, который недоступен даже очень хорошим отелям. Все больше инвесторов начинает задумываться о том, что даже в современных апарт-отелях нужен качественный медицинский центр и полноценное отделение санаторно-курортного лечения. Потому что у жителей страны наблюдаются значительные проблемы с женским здоровьем, опорно-двигательным аппаратом, органами дыхания, эндокринной системой. Не все пациенты, переболевшие ковидом, прошли полноценную реабилитацию в условиях санаторно-курортного лечения. Поэтому тренд на оздоровление нарастает, и санаториев становится больше. 

Отложенные риски

Тем не менее инвестиции в апартаменты продолжают оставаться привлекательными. На развитие этого формата недвижимости среди прочих факторов влияет рост внутреннего туризма, который способствует загрузке апарт-отелей.

- Данное направление коммерческой недвижимости в настоящее время растет заметно быстрее остальных сегментов по целому ряду факторов, основным из которых является то, что оно отвечает интересам всех участников процесса, - говорит заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании CORE.XP Никита Курносов. - Инвесторам становится доступен инструмент в сегменте доходной недвижимости с чеком ниже квартирного и с большей маржинальностью. Девелоперам этот формат интересен тем, что он приближен к строительству жилья с точки зрения их участия в проекте (стройка и продажа объекта без участия в операционной деятельности после ввода объекта в эксплуатацию). Апарт-отели привлекают гостиничных операторов, для которых операторская модель ближе, нежели собственное участие в строительстве традиционных гостиниц. В конце концов потребители получают возможность разместиться в качественном новом номерном фонде, при этом не переплачивая за ряд сервисов, по умолчанию включенных в цену номера в гостиницах категорий 4 и 5 звезд.

К рискам эксперты относят завышенные ожидания части инвесторов, которые возникают в силу недостаточных знаний о достижимых показателях таких проектов. Кроме того, реализация лота в комплексе сервисных апартаментов на вторичном рынке может стать нетривиальной проблемой для собственника, если заявленные ранее финансовые результаты не были достигнуты.

- Самый большой риск инвестиций в строительство апартаментов состоит в том, что апарт-отели в 500-метровой зоне берега в Краснодарском крае находятся вне закона, - говорит Ольга Шебзухова. - И мне не приходилось слышать, чтобы кто-то строил апартаменты вдалеке от моря. Однако сами по себе апарт-отели имеют неплохой инвестиционный потенциал, поскольку на стадии строительства они требуют сравнительно небольших вложений, а после сдачи в эксплуатацию их стоимость намного возрастает. Однако стоит вопрос: как можно ими пользоваться в дальнейшем? Можно ли там жить и сдавать в аренду? Плюс существуют коммерческие риски, что гостиничный оператор не сможет управлять номером так, чтобы он стал доходным. На мой взгляд, регулирование сферы апарт-отелей должно быть направлено не на запреты, а на максимальное введение ее в русло закона, при котором юридические лазейки для недобросовестных бизнесменов должны быть перекрыты. С точки зрения экономического развития курортной территории лучше, если вместо старого развалившегося санатория будет построен гостиничный комплекс с бассейнами, ресторанами, спортивными залами и вертолетными площадками. Предлагаю обратиться к международному опыту и найти аналог в законодательстве других стран, который позволит нам привлекать инвестиции и строить качественные объекты. Правовое регулирование этой сферы позволит избежать бомбы замедленного действия, которая может сработать через несколько лет, когда эти объекты уже будут введены в эксплуатацию.

Зухра Куб