На первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга 45% комплексов предлагают инвесторам котловой метод распределения дохода

Прирост показателя обусловлен в первую очередь высокой девелоперской активностью по выводу новых объектов на рынок. Средняя цена предложения, напротив, претерпела небольшую корректировку, сократившись за квартал на 3% до 276 тыс. руб. за кв. м. Наиболее распространенным методом распределения дохода, доступным покупателям сервисных апартаментов, стал котловой метод: такой механизм предлагают 45% экспонируемых на рынке комплексов.

По итогам III квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 126,9 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. шт. апартаментов. За квартал показатель увеличился на 17% как по площади, так и по количеству лотов, в годовой динамике прирост составил 29% и 20% соответственно. Расширение экспозиции обусловлено в первую очередь большим объемом нового предложения.

Девелоперскую активность на рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга в III квартале 2024 года можно охарактеризовать как высокую. С июля по сентябрь рынок пополнился тремя новыми объектами (Industrial Avenir, SAAN, «Well Московский»), а также новой очередью уже экспонируемого комплекса, общей площадью лотов 75,0 тыс. кв. м (2,5 тыс. апартаментов). Объем нового предложения, пополнившего рынок с начала года, составил 97,8 тыс. кв. м (3,2 тыс. апартаментов), что стало рекордно высоким значением показателя за последние четыре года.

Динамика объема предложения сервисных апартаментов в продаже

По состоянию на сентябрь 2024 года средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов составила 276 тыс. руб. за кв. м. В течение года наблюдалась тенденция к увеличению цены (+9% по сравнению с сентябрем 2023 года). Тем не менее в III квартале 2024 года была зафиксирована небольшая корректировка показателя (−3% за квартал), что во многом обусловлено пополнением рынка значительным объемом предложения со средней ценой ниже среднерыночной – за счет начала продаж в комплексе Industrial Avenir (ГК «ПСК»), а также вывода в продажу нового пула лотов в комплексе «Про.Молодость» (PLG).

Динамика средней цены на сервисные апартаменты

В III квартале 2024 года наблюдалось оживление покупательской активности, что выразилось в увеличении количества сделок на 43% по сравнению со II кварталом. Это связано с окончанием 1 июля 2024 года действия ипотеки с господдержкой, что привело к сглаживанию различий в условиях покупки квартир и апартаментов. Однако, несмотря на положительную динамику по сравнению с предыдущим кварталом, в годовом сравнении количество сделок сократилось на 5%.

Инвестору, приобретающему сервисный апартамент, может быть доступен один из трех основных механизмов доходности (или их комбинация), в зависимости от объекта. Первый вариант — гарантированный доход в виде фиксированных ежемесячных выплат, который не зависит от загрузки апартамента. Второй и третий варианты представляют собой гибкие механизмы доходности: котловой метод, при котором инвестор получает долю от совокупной выручки всего пула лотов под управлением, и индивидуальный метод, основанный на проценте от фактической выручки конкретного апартамента.

По итогам III квартала 2024 года наиболее распространенным механизмом доходности стал котловой метод распределения доходов: он предлагался инвесторам в 45% всех экспонирующихся на первичном рынке Санкт-Петербурга комплексов сервисных апартаментов.

Программы гарантированной доходности предлагаются покупателю реже всего: по состоянию на сентябрь 2024 года на рынке было представлено лишь пять объектов (12% от общего числа), где программа распространяется на все лоты в составе комплекса. Чаще гарантированный доход предлагается на ограниченный пул апартаментов (например, лоты, расположенные на определенных этажах или секциях), а для других лотов в рамках комплекса предусматриваются гибкие варианты доходности.

Распределение комплексов сервисных апартаментов по методам распределения дохода

Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group: «В отличие от рынка жилья, где главными факторами при покупке квартиры становятся локация и стоимость лота, на рынке сервисных апартаментов покупатели выделяют третий, не менее важный аспект, – это программы доходности, предлагаемые управляющими компаниями. В зависимости от стратегии инвестирования покупатель может быть ориентирован как на апартаменты с гарантированным доходом – такой механизм позволяет минимизировать риски, но при этом может стать причиной "упущенной выгоды" в случае высокой операционной эффективности апарт-отеля, так и на программы гибкой доходности, позволяющие максимизировать прибыль, но при этом менее стабильные ввиду прямой зависимости от загрузки объекта. Как показывает практика рынка, увеличение числа программ гарантированной доходности происходит во времена экономической нестабильности – это мы наблюдали и в 2020 году, и в 2022 году, и используется для стимулирования спроса на апартаменты. Поэтому минимальное предложение апартаментов с фиксированным доходом, которое мы сейчас наблюдаем на рынке, может свидетельствовать о восстановлении сегмента после пары лет пониженного интереса со стороны инвесторов».