Ставка на гибкие форматы

По словам руководителя департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгения Саурина, сегодня гостиничная недвижимость переживает структурную трансформацию.

«Инвесторы все чаще выбирают отельные активы вместо традиционной покупки квартир, однако подходы, работавшие 10 лет назад, уже не гарантируют долгосрочной востребованности проекта», – сообщил он.

Одним из заметных направлений становятся апарт-отели и мультифункциональные пространства, где проживание сочетается с работой, досугом и культурными сценариями. В 2025 году на такие проекты пришлось около 30% нового ввода в эксплуатацию, а номерной фонд достиг почти 20 тыс. единиц.

Второй перспективный сегмент – бутик-отели и экокомплексы, которые делают ставку на атмосферу, локальную специфику и уникальный опыт.

Еще один растущий формат – wellness-объекты. По словам г-на Саурина, они постепенно превращаются в «городские курорты», где речь идет уже не только о SPA или фитнесе, а о восстановлении, сне и персонализированном отдыхе.

Бизнес-консультант Марина Павлюкевич также видит на рынке два направления с разной экономикой.

- Первое – небольшие гибкие объекты с относительно невысоким порогом входа: модульные отели, глэмпинги и апарт-форматы. 

- Второе – концептуальные проекты, ради которых турист готов ехать специально: термальные комплексы, wellness-отели, объекты при природных и гастрономических локациях.

«А вот «средний отель без лица» – самый уязвимый формат. Он проигрывает и по цене, и по эмоции», – считает г-жа Павлюкевич.

Срок окупаемости гостиниц растет 

Одновременно меняется экономика гостиничных инвестиций. 

«Если несколько лет назад ориентиром для возврата вложений были 9–12 лет, то сейчас, по оценке IBC Real Estate, значительная часть новых проектов выходит на эту стадию через 13 лет и более», – сообщил г-н Саурин.

Среди причин – высокая стоимость заемного финансирования, увеличившаяся долговая нагрузка, рост затрат на персонал, коммунальные услуги и эксплуатацию.

При загрузке ниже 45–50% объект, по оценке эксперта, способен в основном покрывать текущие расходы, но не формировать достаточный ресурс для возврата инвестиций. При этом премиальные отели и апартаменты остаются наиболее устойчивыми форматами.

Что должно быть в отеле, рассчитанном на 5–10 лет вперед 

В первую очередь – возможность трансформировать пространство. Номера и общественные зоны должны подходить не только для проживания, но и для работы, отдыха или проведения мероприятий.

Второй элемент – цифровая инфраструктура: автоматизация заселения, CRM-системы, голосовые помощники. По прогнозам экспертов, к 2030 году умные помощники и колонки могут появиться почти в каждом третьем номере.

Третий – wellness как часть самой концепции объекта. 

Четвертый – экологичность и ESG-принципы, а также работа с локальной идентичностью: от дизайна до использования переработаных материалов и региональной эстетики.

«Будущий объект должен быть не просто набором номеров и общественных помещений, а пространством, которое можно адаптировать под разные потребности гостя и загрузку в течение года», – считает Евгений Саурин.

Технологии не заменят человеческий сервис 

При этом технологичность не отменяет человеческого фактора. Основатель проекта «Опытный отельер», соавтор книги «303 ночи» Татьяна Антоненко считает, что главным преимуществом небольших объектов перед крупными сетями останутся внимание и забота.

«Гость всегда будет ценить человеческое отношение. Технологии могут автоматизировать процессы, но не заменят искреннюю заботу», – говорит она.

Запрос туристов, по ее наблюдениям, был и останется достаточно простым: качественный сервис и внимание к конкретным потребностям.

Развитие внутреннего туризма сделало этот вопрос особенно заметным. Российские туристы сравнивают сервис в отечественных гостиницах с тем, который получали за рубежом. Причем речь идет не столько о звездах или брендах, сколько о качестве обслуживания.

«Гости не стали просить что-то сверхъестественное. Скорее они хотят получать сервис, к которому привыкли за границей и за который платили примерно столько же», – отмечает эксперт.

Концепция должна быть понятной, а обещание – совпадать с реальностью 

Отелю не обязательно придумывать сложную концепцию, чтобы выделяться на рынке. 

«Сложная концепция в принципе не нужна. Она должна быть понятной», – говорит г-жа Антоненко.

Гость с первого знакомства с объектом должен понимать, почему он выбирает именно этот отель и какой опыт его ждет.

Важно и другое: обещание на сайте должно совпадать с реальностью. Если заявленная концепция не считывается после приезда, возникает разрыв между ожиданиями и фактическим опытом, что снижает вероятность повторного визита.

Поэтому отелю недостаточно придумать красивую идею – ее еще необходимо последовательно реализовать в работе всех служб.

Как может выглядеть отель будущего 

Если говорить о конкретном формате, который можно было бы проектировать уже сегодня с расчетом на десятилетнюю перспективу, Татьяна Антоненко предлагает рассмотреть загородный отель с элементами «умного дома» и фокусом на здоровье и восстановление.

«Люди сегодня осознанно ищут среду, где можно не только жить или останавливаться в поездке, но и восстанавливаться, чувствовать заботу. И этот тренд будет только усиливаться», – считает Татьяна Антоненко.

В таком объекте технологии должны решать конкретные задачи гостя. Среди уже появляющихся решений – биодинамическое освещение, звукоизоляция и системы для улучшения сна. В перспективе голосовое управление светом, шторами и климатом может стать привычной функцией номера.

При этом загородные отели и санатории уже находятся в числе лидеров по росту цен на туристическое жилье в 2026 году, заключила Марина Павлюкевич.

Марина Первухина