Инвестиции в загородный отдых: дефицит качественных проектов усиливает спрос

То, что в 2025-2026 годах спрос к сегменту со стороны частных инвесторов вырос, фиксируется сразу несколькими источниками, отмечает старший инвестиционный консультант ФГ "Финам" Тимур Нигматуллин. "Более надёжным подтверждением тренда служит официальная статистика Минэкономразвития: внутренний турпоток превысил 90 млн поездок в год, при этом одним из самых быстрорастущих форматов стали короткие поездки выходного дня. Это данные госстатистики, их достоверность высокая, они формируют фундаментальную основу спроса на wellness-форматы".

К списку причин увеличения интереса инвесторов к данному типу объектов партнёр NF GROUP Ольга Широкова добавляет повышение качества российских курортов, улучшение инфраструктуры и транспортной доступности, а также сохраняющиеся ограничения на приобретение недвижимости за рубежом.

"Ключевой драйвер — переток капитала из более волатильных инструментов (фондовый рынок) в реальные активы на фоне общей турбулентности. При этом динамика неоднородна: если в перегретых локациях (например, в Сочи) наблюдается охлаждение и сокращение числа сделок, то в других направлениях спрос активно растёт, — говорит директор департамента мониторинга рынка и оценки "Intermark Городская Недвижимость" Анатолий Довгань. — В фокусе инвесторов — проекты, которые минимизируют риски и обеспечивают понятный денежный поток".

Так, в момент, когда потребность в осознанном улучшении качества жизни из нишевого запроса стала базовым, в Петербурге и Ленинградской области заметно вырос спрос на услуги проектов, дающих возможность для восстановления сил, отдыха со сменой обстановки, оптимально быстрой перезагрузки буквально за пару дней. И потребность эта не сезонная. Однако эксперты фиксируют дефицит качественного предложения в регионе.

Более того, игроки рынка отмечают, что гостю сегодня мало просто уютного номера, хорошего сервиса и красивого вида из окна. Он хочет получить различные сценарии времяпрепровождения в рамках своего большого или малого отпуска — во вполне конкретном, подобранном по параметрам, курортном объекте размещения. Это меняет вектор интереса инвесторов.

Продуктовый запрос

Эксперты сходятся в оценке тех преимуществ, которые присущи сегменту курортной недвижимости. Анатолий Довгань описал их в трёх пунктах: "Возможность диверсификации портфеля: добавление такого актива снижает общую рискованность инвестиционного набора. Относительная стабильность в условиях неопределённости: физический актив часто воспринимается как защита от волатильности финансовых рынков. Потенциал двойного дохода: инвестор может получать как арендный поток, так и выгоду от роста стоимости самого объекта (капитализация)".

Также собеседник "ДП" отмечает, что особенно востребованы проекты на ранних стадиях реализации — здесь выше потенциал капитализации при входе до пика спроса. При этом Тимур Нигматуллин добавляет, что обзоры указывают на качественное смещение фокуса с перепродажи объектов на регулярный арендный доход в управляемых комплексах с инфраструктурой.

Ольга Широкова уточняет, что в зоне внимания находятся прежде всего сервисные апартаменты и апарт-отели под управлением профессиональных операторов. Она уточняет: "Наиболее привлекательны проекты с развитой внутренней инфраструктурой – спа-комплексами, бассейнами, медицинскими и wellness-центрами, которые позволяют поддерживать загрузку в течение всего года".

"Современный курорт — это уже не только номерной фонд. Это экосистема, которая объединяет природу, архитектуру, локальную кухню, акватермальную инфраструктуру, сервис и людей вокруг проекта. Только такая модель позволяет создать место, куда гости будут возвращаться", — уверен председатель совета директоров ГК "Место" Вячеслав Семененко.

В компании подтвердили, что сегодня растёт интерес к гостиничным проектам именно с профессиональным управлением, поскольку изменились поведенческие паттерны: частный инвестор сегодня хочет меньше вовлекаться в операционные процессы, продвижение объекта, поиск постояльцев и так далее. И здесь важно то, что курортный юнит является частью комплексного продукта — поскольку доходность и капитализация напрямую зависят от качества инфраструктуры.

Рынок только формируется

Как пояснил Вячеслав Семененко, задача девелопера — не просто построить отель, а раскрыть потенциал территории. "Гость должен понять, где он находится: через природу, архитектуру, кухню, маршруты, людей, которые работают вокруг проекта", — уточнил эксперт. Здесь уже речь про экономику впечатлений, что не просто отвечает на актуальный потребительский запрос, но и прекрасно монетизируется.

Более подробно эксперт пояснил на примере сети загородных всесезонных курортов, которую в России развивает ГК "Место". В основе подхода — раскрытие "гения места": природного, культурного и исторического кода каждой территории. Компания делает ставку на акватермальные комплексы, wellness-инфраструктуру, семейные сценарии, локальную кухню и профессиональное гостиничное управление. Такой подход позволяет создавать не типовые корпуса с номерами, а полноценные курортные экосистемы.

Так, например, проект "Место Смолячково", расположенный в Курортном районе Петербурга, задуман не только как отель для проживающих гостей, но и как точка притяжения для дневного отдыха. Главным "магнитом" должен стать акватермальный комплекс площадью около 2,7 тыс. м2, где запроектировано шесть видов бань и саун, несколько бассейнов — в том числе открытый всесезонный подогреваемый с выплывом на улицу, общая площадь которого составит более 500 м2. Кроме того, инфраструктура включает лобби с зоной гостеприимства и баром, детский клуб, а также ресторан. При этом загородный комплекс рассчитан на 119 юнитов, разделённых на типы под разные категории гостей. Для инвесторов предусмотрены два сценария: прогнозная модель доходности, привязанная к работе объекта, и программа с фиксированными выплатами на пять лет.

Тимур Нигматуллин отмечает, что заявленная доходность сегмента курортной недвижимости выглядит конкурентной: по оценкам, циркулирующим на рынке (РБК Компании, данные операторов), посуточная аренда даёт 8–15% годовых, профессионально управляемые апарт-комплексы — до 18–20%, долгосрочная аренда — лишь 4–6%. "Верхние значения этого диапазона — это, по сути, рекламные ориентиры девелоперов и управляющих компаний, то есть источников с очевидным конфликтом интересов. Фактическая чистая доходность после расходов на управление, простоя и налогов, по моему опыту, чаще оказывается на 3-5 процентных пунктов ниже заявленной", — добавляет эксперт.

Операционная доходность объектов, где управление берёт на себя профессиональная компания, обычно составляет 5–12%, оценивает ситуацию Ольга Широкова. По её словам, итоговая инвестиционная доходность зависит также от стадии приобретения и последующего роста стоимости актива.

На результат во многом влияют качество управляющей компании, прозрачность программы доходности, состав инфраструктуры и соответствие готового объекта заявленной концепции. "Поэтому при выборе проекта важно оценивать не только локацию и стоимость апартамента, но и опыт оператора, условия управления и перспективы развития территории", — уточняет собеседница "ДП". Порог входа в курортные проекты также может быть заметно выше, чем в городские апарт-отели. По оценке NF GROUP, в Петербургском регионе по итогам I квартала 2026 года разница превышала 2,5 раза.

"В Петербурге и Ленинградской области этот рынок пока находится на этапе формирования, однако имеет значительный потенциал. Его развитию способствуют устойчивый рекреационный имидж пригородов, накопленный опыт рынка городских апарт-отелей и растущий спрос на отдых в пределах автомобильной доступности", — говорит Ольга Широкова.

По словам участников рынка, новым этапом развития курортной недвижимости становятся проекты, которые сочетают инвестиционную и lifestyle-составляющую: они отвечают одновременно на рост внутреннего туризма, запрос на wellness-отдых и интерес частных инвесторов к понятным доходным активам. При этом владелец может также пользоваться объектом для собственного отдыха. И это не вложения в "квартиру у моря", а вложения в гостиничный продукт. "Для инвестора с горизонтом от пяти лет — это ещё экзотическая, но в целом обоснованная часть портфеля, не его основа или существенная часть", резюмирует Тимур Нигматуллин.

Ирина Егорова