Гостиничный рынок Москвы: где инвестору разместиться

«С одной стороны, с другой стороны…» — недавно Бизнес ФМ рассказывала, что именно так вынуждены сегодня рассуждать аналитики жилого рынка Москвы. Впрочем, в гостиничном, например, сегменте та же самая история. Причем здесь качание из стороны в сторону и бесконечные «но» явно могут смущать инвесторов еще сильнее. А как выбрать, что именно стоит принимать во внимание в первую очередь?

Скажем, столичный ориентир 2030 года — удвоение турпотока: с нынешних 26,5 млн до 52 млн человек в год. Об этом замруководителя департамента экономической политики и развития города Москвы Зоя Викторова заявила на состоявшемся недавно форуме «Архитектура и гостеприимство». Но «хотя это значение [26,5 млн туристов] стало наивысшим за весь рассматриваемый период, годовой прирост составил лишь 3%. В 2026 году ожидается сохранение умеренно положительной динамики: рост турпотока прогнозируется в пределах 5%. Доля иностранных туристов может повыситься за счет гостей из Китая, Индии, Вьетнама и Саудовской Аравии», говорят в компании Nikoliers*.
При этом на фоне пусть незначительного, но все-таки роста турпотока гостиничный рынок Москвы (без учета сервисных апартаментов) по итогам 2025 года впервые за последние три года продемонстрировал отрицательную динамику заполняемости, отмечают эксперты. По данным Hotel Advisors в выборке Nikoliers, снижение варьировалось в диапазоне от 1 до 5 процентных пунктов в зависимости от категории отеля. В настоящий момент в среднем загрузка гостиниц «три звезды» составляет 73,8%, «четыре звезды» — 76,3%, «пять звезд» — 69,2%.

«Основной причиной такой тенденции стал эффект высокой базы 2024 года: показатель стал рекордным за всю историю наблюдений, уступив лишь 2019 году (среднегодовая загрузка тогда составила 76%). По нашим оценкам, на фоне максимального турпотока заполняемость гостиниц в этом году останется на сопоставимом с 2025 годом уровне или незначительно скорректируется вниз, что будет зависеть от развития внутреннего туризма, а также визовых отношений между Россией и другими странами», — считают в компании.

Поехали дальше. По данным аналитиков NF Group*, в 2025 году в Москве открылись три гостиницы (все под управлением российских операторов) и один апарт-отель, что привело к увеличению качественного номерного фонда столицы на 712 единиц. Общее предложение качественных средств размещения в городе составило 128 объектов совокупным номерным фондом 26,7 тысячи единиц, и в этом году к открытию заявлены еще пять гостиничных объектов с общим номерным фондом более 900 номеров, что на 30% больше, чем в 2025-м, делятся подсчетами эксперты.

«Гостиничный сегмент Москвы в последнее десятилетие демонстрирует устойчивую динамику увеличения как операционных показателей, так и объемов качественного номерного фонда. При этом 2025 год прошел под знаком российских операторов — объем номерного фонда, открытого под управлением российских сетевых операторов, оказался максимальным за всю историю и по объему превзошел сумму за предыдущие три года. Это подтверждает не только востребованность столичной гостиничной инфраструктуры, но и отражает доверие инвесторов и клиентов к российскому рынку» — такой вывод делает партнер NF Group Ольга Широкова.

В беседе с Бизнес ФМ начальник направления гостиничного хозяйства Мостуризма Дарья Яшина согласилась с утверждением, что интерес инвесторов к гостиничному рынку остается высоким. В общей сложности за два с небольшим года в столице открылось 26 новых отелей, а количество номеров увеличилось на 2632. По мнению эксперта, особенно важно, что новые отели открываются по всему городу, а не только в историческом центре, благодаря чему постепенно происходит децентрализация гостиничной инфраструктуры.

Дарья Яшина, начальник направления гостиничного хозяйства Мостуризма:

«Примеры таких проектов — это Cosmos Smart Semenovskaya в Восточном административном округе, Cosmos Stay Moscow Profsoyusnaya на юго-западе города, отель IDera на юго-востоке. Конечно, параллельно за последние пять лет в столице открыты несколько отелей в исторических зданиях, включая «Дом художников Коровиных» в Товарищеском переулке и «Дом купца Бавыкина» на Электрозаводской улице. Москва второй год подряд устанавливает рекорд по объему въездного турпотока, и такая динамика еще раз подчеркивает: городу необходимо продолжать расширение качественного номерного фонда — к 2030 году в столице планируется ввести в эксплуатацию 25,7 тысячи номеров. В экономике Москвы гостиничный сектор занимает значимое место. По предварительным оценкам, средняя загрузка гостиниц категории «три-пять звезд» летом 2025 года составила 78%, а во время крупных городских мероприятий значительно превысила этот показатель, достигая 90%. При этом сегодня отели часто становятся не только местом ночевки путешественников, но и новыми точками притяжения на карте города. В гостиницах проходят деловые форумы, выставки, концерты и культурные мероприятия. Важно, что отели активно участвуют и в событийных городских проектах, присоединяются к фестивалям и праздникам. Например, многие наверняка помнят, как в отеле «Националь» проходил совместный проект «Московского чаепития» и столичного спектакля-экскурсии «Заблудшие».

Но вот как член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев комментирует столичные достижения в своем телеграм-канале: «712 единиц 2025 года — звучит впечатляюще. Пока не посмотришь по сторонам. Дубай за 2025 год добавил более 2,5 тысячи гостиничных номеров, Нью-Йорк запустил 5,7 тысячи, Санкт-Петербург показал результат в 3,6 тысячи (1,1 тысячи в классических отелях плюс 2,5 тысячи в апарт-отелях). Даже американский Нэшвилл, город с населением 700 тысяч человек, открыл в прошлом году в совокупности 2,8 тысячи номеров — в четыре раза больше, чем Москва. Советская гостиница «Космос» 1979 года вмещает 1777 номеров. То есть столица крупнейшей страны мира за год добавила сильно меньше, чем вмещает один советский отель полувековой давности. По темпам развития гостиничной инфраструктуры Москва уступает Санкт-Петербургу почти в пять раз! Своими запретами строительства апартаментов Москва просто-напросто уничтожила и гостиничный девелопмент в придачу. За годы последовательного удушения апартаментов потеряны тысячи номеров. Москва безнадежно отстает от мировых столиц по развитию гостиничного рынка. И будет отставать дальше!»

Ну и куда податься бедному, совсем запутавшемуся в этих столичных за и против инвестору/девелоперу? Прежде всего перестать дергаться, считает основатель и генеральный директор компании DSS Consulting Services Дарья Канева.

Дарья Канева, основатель и генеральный директор компании DSS Consulting Services:

«Спрос на отели в Москве высокий. О снижении речи не идет, просто налицо стабилизация после активного роста последних лет. Такими темпами (прирост тарифов по 22-30% на фоне высокой загрузки) невозможно расти постоянно, здесь либо тарифы фиксируются, либо загрузка снижается. Строить новые отели в Москве и ее окрестностях, конечно, нужно и перспективно. Другое дело, что, чтобы отели не превращались в социальную инфраструктуру («в довесок»), необходимо использовать все рыночные инструменты. В текущей ситуации оптимальны два варианта: уставший отель под реконструкцию или новое строительство. Переделка из других зданий всегда сопряжена с более серьезным риском, и потребуются опытные архитекторы в реализации таких форматов. Что касается строительства с нуля, в Подмосковье много интересных участков (бывших баз, пионерлагерей и так далее). Самое главное — обращать внимание в документах, что там реально можно строить и в каких параметрах, нет ли охранных зон, есть ли гостиничный ВРИ или нет. Например, недавно один девелопер планировал покупку участка в шикарном месте рядом с Москвой. Там земли рекреационного назначения, но строить ничего нельзя, кроме спортивной инфраструктуры (без капитальных строений и объектов размещения), — вот так».

Не стоит сбрасывать со счетов и очередное «с одной стороны»: в столице действуют различные меры поддержки гостиничного строительства — как федеральные, так и сугубо московские, о чем много говорили на состоявшемся в конце прошлого года круглом столе «В гости с инвестициями: городская недвижимость для гостиничного дела». Прежде всего речь идет о программе предоставления льготных условий аренды объектов нежилого фонда в целях размещения гостиниц (согласно постановлению правительства Москвы от 24.12.2021 №2198-пп).

Как напоминают в столичном департаменте по конкурентной политике, условий, при соблюдении которых можно получить ставку рубль за квадратный метр, несколько:

- гостинице присвоена категория «три звезды», «четыре звезды» или «пять звезд»;

- гостиница должна относиться к одному из следующих видов: городская гостиница (отель); - гостиница, расположенная в здании, являющемся объектом культурного наследия, составляющая предмет охраны исторического поселения;

- для номерного фонда используется не менее 75% общей площади ОКН.

«Во многом эффективность создания и развития гостиничных объектов обеспечивают городские программы поддержки. В частности, Москва предлагает бизнесу концессионные соглашения, по которым передает инвесторам в эксплуатацию объекты недвижимости, оставляя за городом право собственности. Срок действия концессионного соглашения определяется его условиями — максимальный период действия составляет 49 лет. Кроме того, Мостуризм регулярно проводит онлайн-консультации, которые позволяют начинающим и опытным отельерам получать полное сопровождение по вопросам согласования новых объектов, процедуре классификации и другим актуальным вопросам», — делится подробностями Дарья Яшина.

Но все же эксперты МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» советуют инвесторам (не только московским, и может, даже в первую очередь не им, а всем остальным) и самим ни при каких раскладах не терять бдительности. Например, выбирать актив под редевелопмент нужно с особой тщательностью, поскольку, если он является профсоюзной собственностью или стратегическим объектом под контролем нерезидентов, если нарушается антикоррупционное законодательство и еще в целом ряде случаев в отношении актива (будь то автомобиль, ценные бумаги или недвижимость), возможна «национализация по суду». Несоответствие строящегося объекта и вида разрешенного использования земельного участка рекламе может быть расценено как самострой со всеми вытекающими. Ориентирование на вид разрешенного использования, указанный в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а не в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), или равнодушие к правилам зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) — все это таит в себе риск неполучения разрешения на строительство.

Кстати, процедуры проектирования, прохождения экспертизы и так далее весьма растянуты во времени, а значит, придется регулярно мониторить изменения в обременениях земельного участка, настаивают юристы. А вдруг, пока инвестор бегает туда-сюда с документами, у расположенных на соседних участках предприятий возникнут новые санитарные зоны? Или сам участок попадет под действие новых сервитутов и будет внесен в границы КРТ — да мало ли что может произойти. И тут с юристами, увы, не поспоришь: и правда, да мало ли что…

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ

Текст: Валерия Мозганова