Гостиничные номера, активно продвигаемые как инструмент пассивного дохода, на практике приносят инвесторам меньше ожидаемого. Александр Гендельсман из ZONT отмечает, что заявленная доходность 7-8% годовых не компенсирует реальные расходы, особенно при ипотеке под 25% годовых. Владелец номера сталкивается с убытками, а не прибылью.
Покупка гостиничного номера требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого, что влечет дополнительные налоговые обязательства и риски. Управляющая компания может прекратить сотрудничество, если собственники не приходят к согласию по ключевым вопросам, что снижает предсказуемость доходов. Инфраструктура комплекса часто остается в собственности застройщика или может быть продана третьим лицам, ограничивая контроль инвесторов над активом.
Риски и ограничения для инвесторов
В отличие от апартаментов или коммерческих площадей, гостиничные номера фактически становятся бизнес-активом, где инвестор зависит от решений управляющей компании и состояния гостиничного бизнеса. При снижении загрузки или уходе оператора собственник рискует остаться без дохода и с дополнительными расходами на содержание.
На рынке новостроек и апартаментов условия для инвесторов прозрачнее, а операционные риски ниже. Даже при снижении спроса на квартиры девелоперы могут корректировать стратегию, а покупатели - выбирать между разными форматами жилья. В материале о росте объема непроданных квартир на restate.ru анализировались последствия замедления продаж для застройщиков: несмотря на увеличение числа непроданных объектов, компании сохраняют возможность адаптироваться к изменяющимся условиям рынка, чего лишены владельцы гостиничных номеров.
Контекст рынка и значение для участников
Интерес к гостиничной недвижимости поддерживался в основном за счет агрессивного маркетинга и обещаний легкой прибыли. Фактическая доходность оказалась ниже ожиданий, а риски - выше. Для покупателей это означает необходимость тщательной оценки условий сделки и понимания специфики гостиничного бизнеса. Девелоперам и управляющим компаниям приходится поддерживать доверие инвесторов и обеспечивать прозрачность управления.
Гостиничные номера остаются одним из самых сложных и рискованных инструментов для частных инвесторов на рынке недвижимости. Их привлекательность снижается на фоне роста ставок по ипотеке, ужесточения налогового регулирования и высокой конкуренции со стороны других форматов коммерческой недвижимости. В ближайшие годы спрос на такие объекты, вероятно, останется ограниченным, а инвесторы будут выбирать более предсказуемые и ликвидные активы.
Наталья Смирнова
