Горское долголетие: создание мегакурорта на Финском заливе рискует затянуться

Одной из тем недавнего совещания с участием президента РФ Владимира Путина по вопросам социально–экономического развития агломерации Санкт–Петербурга стали перспективы строительства круглогодичного морского курорта на месте бывшей промплощадки "Горская" под Сестрорецком. Этот проект реализуется в рамках федеральной программы развития туризма "Пять морей и озеро Байкал".

"Реализация этого и других перспективных проектов даст дополнительные налоговые поступления в бюджеты Санкт–Петербурга и Ленобласти. А значит, появятся новые возможности для финансирования социальных программ, для строительства детских садов, школ, дорог, больниц, поликлиник и так далее", — отметил глава государства.

Между тем история освоения Горской к настоящему времени уже довольно запутана. С ходу оценить перспективы создания, развития и окупаемости новой рекреационной зоны не так–то просто.

Из рук в руки

Промплощадка "Горская" была образована для строительства комплекса защитных сооружений Ленинграда от наводнений. Сейчас там располагается больше 30 объектов: автобаза на 150 машин, административно–производственные корпуса, складские помещения, депо, бытовой городок и т. д. Остальная часть территории находится в неудовлетворительном состоянии в связи с размещением несанкционированных свалок, незаконно возведённых ангаров, бытовок, объектов для хранения и ремонта строительной техники.

Идея построить в Горской курорт возникла в разгар противостояния между губернатором Петербурга Александром Бегловым и Евгением Пригожиным, считавшимся владельцем компании "Мегалайн". История уложилась в три ПМЭФа. В 2021 году Смольный подписал с "Мегалайном" два соглашения о развитии бывшей промплощадки комплекса защитных сооружений "Горская" и строительстве 64 транспортно–пересадочных узлов у всех станций петербургского метро.

Но не прошло и года, как Смольный разорвал соглашение с "Мегалайном", отдав площадку командору Яхт–клуба Санкт–Петербурга Владимиру Любомирову и "Газпрому". На ПМЭФ–2022 было объявлено, что в Горской будет построен многофункциональный развлекательный центр, объекты туристской и спортивной инфраструктуры, общественно–делового пространства.

Кино и четыре "Москвы"

Технико–экономические подробности проекта стали известны ещё через год, на ПМЭФ–2023, когда "ДП" удалось пообщаться с Владимиром Любомировым. Всего, по словам командора, на территории бывшей промплощадки должны построить 0,5 млн м² рекреационной недвижимости.

Согласно плану, на первом этапе вдоль КАД будет построен яхтенный городок на 75 тыс. м² с тёплыми и холодными эллингами на 1140 мест хранения. Также в Горскую переместится из Лахты Академия парусного спорта (6 тыс. м²), образовательный центр на 2,2 тыс. учеников и большой спортивный парк на 34,5 га. Анонсировано открытие медиацентра "Газпром–медиа", где будут расположены съёмочные площадки и павильоны для сериалов и фильмов. Ещё одной достопримечательностью станет историческая верфь.

Из яхтенной инфраструктуры в Горской появится причал площадью 2,3 тыс. м², марина на 400 мест (29,6 га) и водный стадион для проведения соревнований. На остальной территории — гостиницы для кратко– и долгосрочного пребывания. Общая площадь объектов составит 338,7 тыс. м².

Главной же изюминкой кластера должна стать гостиница с конференц–центром и открытым всепогодным бассейном на 29,9 тыс. м². "Бассейн будет как четыре “Москвы”", — говорил Владимир Любомиров, ссылаясь на знаменитый советский открытый бассейн на месте храма Христа Спасителя в столице.

Объём инвестиций в проект тогда оценивался в 70–90 млрд рублей. Однако в середине января 2024 года председатель комитета по инвестициям Петербурга Иван Складчиков назвал новую, куда более значительную сумму — около 165 млрд рублей.

Финансировать проект предполагалось за счёт инвестиций "Газпрома" и корпорации "Туризм.РФ". Компании не отреагировали на запрос "ДП". В Яхт–клубе на запрос издания лаконично ответили: "Всё проектируется, закончим проектирование — сразу сообщим".

Намыв на новом берегу

Вполне возможно, проект круглогодичного курорта одной Горской не ограничится. В обсуждении прозвучала фраза о постоянном проживании 100 тыс. человек. Согласно петербургскому градостроительному законодательству, для размещения такого микрорайона необходимо 250–300 га. Ближайшая подходящая территория — это временно замороженный проект сестрорецкого намыва "Новый берег".

Масштабный проект по намыву в Курортном районе реализовывала созданная владельцем "Новатэка" Леонидом Михельсоном компания "Северо–Запад Инвест". В 2010 году она на торгах получила право создать в акватории Финского залива 376 га намывных территорий. На новых землях в Курортном районе под Сестрорецком было запланировано строительство 3,5 млн м2 недвижимости. Из них 2 млн м2 — это жильё, остальное — коммерческая недвижимость и социальные объекты. Общая протяжённость пляжей на намыве должна была превысить 5 км. Первоначально намыв был рассчитан на проживание 60 тыс. человек. На одном из островов было предусмотрено создание гавани с мариной на 400 яхт.

Но проект уткнулся в сложности со строительством транспортной и инженерной инфраструктуры. В итоге его реализация приостановилась. Тем не менее в новом генплане он остался. Сейчас "Северо–Запад Инвест" принадлежит Игорю Антошину, совладельцу "ФосАгро". Связаться с ним не удалось.

Как говорят эксперты, знакомые с ходом проекта, сейчас он стоит "на мягком стопе". "Идут согласования, проектные работы. Но отказываться от проекта никто не собирается", — говорит собеседник "ДП". Впрочем, о продаже проекта "Газпрому" речь тоже не идёт.

Сестрорецкий "Диснейленд"

В комитете по инвестициям Санкт–Петербурга будущий проект описывают как "целый курортный городок, рассчитанный на отдых более 1,3 млн человек в год", площадью 179 га. Предполагается, что формирование кластера позволит создать несколько тысяч рабочих мест с высококонкурентной зарплатой. "Проект планируется осуществить в несколько этапов до 2030 года. К настоящем моменту подписана дорожная карта по реализации проекта. Инвестору предоставлен земельный участок для строительства объекта водного спорта. В генеральный план Петербурга внесены необходимые изменения, которые позволят создать объекты кластера", — рассказали "ДП" в пресс–службе комитета.

Эксперты в области туризма оценивают перспективы туристического кластера в Горской осторожно и по–разному. Заведующий Лабораторией управления культурой и туризмом НИУ ВШЭ — Санкт–Петербург Валерий Гордин считает, что наполнение туристического кластера в Приморском районе должно быть иным, поскольку такая инфраструктура, как бассейн и яхт–клуб, вряд ли станут привлекательны для широкого круга петербуржцев (это скорее может заинтересовать небольшое число платёжеспособных и искушённых горожан).

"В Петербурге совершенно не хватает мест для организации досуга. Предполагать возможность окупаемости, хотя и не быстрой, можно, если на этой территории будет создан тематический парк семейного отдыха вроде “Диснейленда”. О потребности в таких местах говорилось и 20 лет назад. Учитывая, что Горская расположена близко от города, окупаемость и социальное значение этой территории могут быть обеспечены, если там будет соответствующая реальному запросу населения инфраструктура", — считает Гордин.

Что касается упомянутого выше медиацентра "Газпром–медиа", то эксперты указывают, что маржинальность этого бизнеса низка, поэтому такая перспектива явно не сократит сроки окупаемости.

А вот с точки зрения развития гостиничной инфраструктуры курорт мог бы оказаться значимым для Петербурга. В данный момент город располагает достаточным количеством отелей и спрос его не превышает. Однако всё популярнее становится формат отеля со спа и бассейнами (например, Parklane). Таких объектов не слишком много. "Горская в этом плане может стать центром притяжения. Бассейн под открытым небом (о таком заявляли авторы проекта) в Москве нашёл широкий отклик у горожан, в Петербурге эта ниша пока свободна", — подчёркивает региональный менеджер HRS Айна Магомедова. Она также отмечает, что классических отелей в последнее время открывается всё меньше, в основном строятся апарт–комплексы.

Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно–строительной компании Inreit:

«Огромная, частично освоенная территория в локации у КАД и Финского залива — безусловно, лакомый кусок для любого крупного инвестора. Оттого история бывшей промплощадки "Горская" — это история нескончаемых судебных разбирательств. Отдельные участки "Горской" находятся как в городской и федеральной, так и в частной собственности. Решение административных проволочек и улаживание судебных споров вокруг объекта, пожалуй, окажется наиболее проблемной частью реализации нового проекта. Полагаю, с учётом всех правовых барьеров создать рекреационный кластер на отведённой территории едва ли удастся к заявленному 2030 году. Однако усилия вокруг этого проекта, с высокой вероятностью, окупятся и для инвесторов Петербурга. Развитие загородной недвижимости сегодня выступает одним из наиболее востребованных направлений на рынке. Появление на этом фоне столь масштабного туристического объекта в отличной локации сулит большие перспективы для реализаторов будущего комплекса. Кроме того, интерес вызывает яхтенное направление в рамках будущего кластера. Эта сфера сегодня мало представлена в Северной столице. При этом, насколько мне известно, многочисленные сторонники парусного спорта и бизнес–сообщество имеют большой запрос на развитие яхтенной инфраструктуры. С учётом этих обстоятельств будущая рекреационная зона наверняка возымеет спрос и высокую окупаемость».

Михаил Ушаков, президент Национальной ассоциации туристско–информационных центров (НП "Наито"):

«Большое число залов будет способствовать привлечению MICE–туристов, то есть тех, кто приезжает с деловыми целями. Наличие полностью созданной новой инфраструктуры будет являться дополнительным фактором для выбора Петербурга как места проведения мероприятий. При строительстве планируется создать яхтенные площадки, и, несомненно, это востребованная и нужная городу инфраструктура, её в настоящий момент не хватает. "Туризм РФ" подходит с осторожностью к выбору новых объектов, и если они считают, что объект будет окупаться, то к этому, на мой взгляд, следует относиться с доверием».

Роман Еремян, председатель правления JVC Indigo Development:

«Есть повод предположить, что инвестмодель на сегодняшний день не разработана. Допускаю, что когда её будут оформлять, то выберут застроить прибрежную территорию апартаментами под продажу. При этом в разрешении на строительство зданий их назначение будет описано как "гостиница". Пока авторам проекта важно получить право на землю, а в дальнейшем его будут пересматривать многократно — по ситуации. Лакмусовой бумажкой может стать позиция губернатора о запрете розничной продажи более 20–25% от общей площади зданий. В этом случае будет понятно, что за "гостиницы" планируется строить в туристическом кластере на самом деле».

Дарья Дмитриева, Павел Никифоров