Для проблемной исторической недвижимости Самары ищут два миллиарда инвестиций

Раздел «Историческая недвижимость» на инвестиционном портале Самарской области появился 1 августа, как и требовал врио губернатора Самарской области Вячеслав Федорищев. Исполнители явно готовили его в спешке — это хорошо видно по имеющимся в разделе нестыковкам. Так, в список предлагаемых инвесторам объектов включен дом на улице Братьев Коростелевых, 78, литера А. Он представляет собой трехэтажное жилое здание с оштукатуренными фасадами и железобетонными перекрытиями, что и отражено в его инвестпаспорте. Но в графе «характеристика объекта недвижимости» сказано, что дом признан аварийным в 2014 г. и расселен. Это не соответствует действительности, зато коррелируется с размещенной на портале фотографией, на которой изображен соседний дом на Братьев Коростелевых, 78, без литеры А, — ветхая расселенная деревянная двухэтажка.

Первоначально в размещенном на портале списке было 27 зданий — 8 объектов культурного наследия (ОКН) и 19 ценных градоформирующих объектов (ЦГФО). Однако опубликованы они были без инвестиционных паспортов. Последние разработали и вывесили позже, попутно сократив список на один ЦГФО. Итого, по данным портала, в настоящий момент власти хотят отдать в аренду или продать по льготной цене при условии реставрации в течение пяти лет 26 исторических зданий. Предлагаемые инвесторам строения имеют разный статус, разные условия их приобретения. Соответственно, предполагаемый размер вложений в приведение их в нормативное состояние и перепрофилирование также очень сильно варьируется. ОКН планируется сдавать в аренду на 49 лет по цене 1 рубль. А для инвесторов, планирующих приобрести находящийся в неудовлетворительном состоянии объект культурного наследия, региональные власти предусмотрели и возможность его продажи с аукциона за один рубль. Об этом сообщается на инвестиционном портале Самарской области.

Среди всех включенных в список и предложенных инвесторам объектов ОКН самым затратным можно считать «Дом Рамзина» на ул. Водников, 40. Специалисты оценили его реставрацию в 171,5 млн руб. Согласно исторической справке, здание построено в 1851-1852 гг. Александром Михайловым, который в документах губернского правления значился как «рядовой самарской инвалидной команды». Затем оно перешло в собственность статского советника Аркадия Малеева, а позже — мещанина Дмитрия Коршунова, который пристроил к нему каменную лавку и флигель во дворе. После революции дом был муниципализирован. В трех каменных домах горкомхоз обустроил 15 жилых квартир. В настоящий момент объект находится в собственности администрации Самары. В 2013 году он признан аварийным. Согласно инвестиционному паспорту, здание площадью 572 кв. м расположено на земельном участке 261 кв. м, кадастровая стоимость строения 8 млн руб., земли — около 2 млн руб. Таким образом, на покупку актива потенциальному собственнику потребуется 10 млн руб., на его реставрацию — дополнительно более 170 млн. Еще одной очень существенной статьей расхода могут оказаться коммуникации — электросети, газ, тепло и водоснабжение, канализация. В инвестиционном паспорте объекта указана лишь стандартная формулировка: «присутствует возможность подключения». Скорее всего, это означает, что инвестору придется заплатить немалую сумму ресурсоснабжающим организациям, что может кратно повысить расходы. При всех этих вложениях у будущего собственника нет возможности увеличить площадь здания, нет права менять его облик, поскольку в предмет охраны ОКН входят объемно-пространственная композиция, конфигурация, габариты, в том числе по высоте, включая высотные отметки крыши.

Дешевле всего из ОКН потенциальному инвестору обойдется дом на усадебном месте купца Полуэктова О.К. на ул. Максима Горького, 119, литеры Б, Б1. Здание относится к выявленным ОКН в категории нежилых строений. Его площадь 142 кв. м, метраж земельного участка аналогичный. Кадастровая стоимость актива меньше миллиона, а предполагаемые затраты на реставрацию — 42 млн.

Что касается ЦГФО, тут выбор у потенциальных интересантов шире. Объекты можно приобрести по кадастровой стоимости с перспективой вложить в ремонт от 32 млн до 250 млн руб. Самый затратный объект — жилой дом постройки начала XX века, расположенный по адресу: ул. Братьев Коростелевых, 78, литера А. Стоимость его реконструкции оценивается в 250,2 млн руб. При проведении ремонтных работ на этом объекте необходимо сохранить количество, расположение и пропорции проемов главного фасада, два балкона на третьем этаже, декоративные элементы главного фасада: сандрики над проемами первого этажа, междуэтажный профилированный карниз, венчающий профилированный карниз с фризом, конфигурацию крыши, а также исторические материалы отделки фасадов, рустованные в пространстве первого и второго этажей на главном фасаде.

Важным нововведением стало появление у ЦГФО предмета охраны, который раньше законодательно не был определен, вместо него значилась лишь абстрактная формулировка «объемно-пространственная композиция здания». То есть теоретически собственник мог снести дом и возвести на его месте новый, аналогичный по высоте, ширине и длине. Теперь, как заявляют разработчики постановления правительства Самарской области «О включении исторически ценного градоформирующего объекта в предмет охраны исторического поселения», ЦГФО защищены от сноса. Их можно перестраивать, перепрофилировать, беспрепятственно подводить любые коммуникации, как правило даже увеличивать площадь, но главное — сохранить некоторые архитектурные детали.

Сейчас главная интрига — кто именно станет инвестором программы обновления этой недвижимости. Крупные компании-застройщики вряд ли заинтересуются реставрацией старых зданий без возможности получить за это право на строительство поблизости новых крупных жилых объектов. А в отсутствие градостроительных регламентов и потенциальных строительных площадок в историческом центре Самары, с непонятными параметрами разрешенного строительства рассчитывать на это им не приходится.

Продать недвижимость под офисы крупных компаний, способных финансировать реставрацию старых зданий, учитывая характеристики выставленных лотов и крайнюю ветхость большинства из них, тоже непросто. Эксперт в реновации исторической недвижимости Алена Таран, реанимировавшая в свое время знаковый для Самары объект — «Кухмистерскую фон Вакано», считает, что банкам и корпорациям под офисы этот архитектурный фонд будет малоинтересен. «Прогноз у меня не очень утешительный. Здания очень старые, все деревянное, какие там перекрытия и в каком они состоянии, неизвестно. К тому же соседи там не всегда благополучные. Подобные предложения интересны только для очень больших фанатов», — замечает Алена Таран. Пока не проявляют энтузиазма и представители среднего бизнеса.

Например, опрошенные «СО» рестораторы относятся к этой недвижимости с опаской. Основатель ресторанной компании «Горсовет» Станислав Горчаков возможность инвестиций в ЦГФО, а тем более в ОКН не рассматривает, считая это невыгодным и проблематичным. Генеральный директор ресторанной компании «Поляна» Роман Вавилин тоже не нашел в списке привлекательной для себя локации. Президент ассоциации ресторанов Milimon Family Евгений Реймер считает, что это хорошая инициатива, но видит в проекте несколько подводных камней. В частности, он отмечает: «Нужно иметь в виду, что восстанавливать всегда дольше и дороже, чем строить новое. Надо предусмотреть последующую передачу объекта в собственность, иначе вряд ли кто-то пойдет на столь рискованные вложения».

Не исключено, конечно, что появятся некие энтузиасты, готовые вкладываться в реставрацию исторических зданий. Архитектор, член совета регионального отделения ВООПИиК Ирина Фишман в свое время приобрела для офиса своего бюро «Дом с птицами» на ул. Молодогвардейской в Самаре. «На капремонт этого ценного градоформирующего объекта у нас ушло всего 2,5 млн рублей, еще за 2,2 млн мы его приобрели, — рассказала «СО» Фишман. — В итоге у нас помещение площадью 56 кв. м в самом центре города. Разумные вложения». Однако энтузиастов вряд ли станет много. Бывший главный архитектор Самары Виталий Стадников считает, что инвестиционные проекты в исторической недвижимости вряд ли станут массовым явлением. «Не потому, что у людей нет денег. Они есть, и есть желание вкладываться. Но нет ясных условий. Такие проекты доступны и дешевы, но рискованны. Потому что нет никаких гарантий, что твой дом не накроют зоной комплексного развития территории и не отнимут (хотя сейчас в границах ИП на это введен мораторий). Нет гарантий, что у тебя не прорвет трубу и кипятком не разрушит фундамент в мороз. Нет гарантий, что при покупке такого здания тебе не выставят ресурсоснабжающие организации техусловия на сотни миллионов рублей. Только самые отчаянные готовы решиться на подобное», — резюмирует Виталий Стадников. Впрочем, считать такие инвестиции дешевыми можно лишь с очень большой натяжкой. Для сравнения: цена квадратного метра в элитном жилом комплексе «Империал» в Самаре, обозначенная на официальном сайте застройщика, начинается от 227 тыс. руб. за кв. м, а стоимость кв. м в «Доме Рамзина», если исходить из цены приобретения здания по кадастровой стоимости и предполагаемых вложений в реставрацию, даже без учета затрат на подключение коммуникаций, в районе 332 тыс. руб.

Снос идет своим чередом

Утвержденный список исторических объектов может сократиться из-за уже принятых судебных решений о сносе аварийных зданий.

Из первоначального списка вычеркнут имеющий статус ЦГФО дом на ул. Красноармейской, 11. Расположенное прямо напротив «Кухмистерской фон Вакано» здание признано ветхим и по решению суда должно быть снесено. Член совета регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Ирина Фишман на официальной странице ВООПИиК в сети «ВКонтакте» заявила, что только благодаря усилиям общественников 12 июля 2024 года удалось остановить демонтаж этого здания. Хотя рабочие все же успели уничтожить сени с резными дверями, но основной сруб остался нетронутым. Все это, по словам Фишман, произошло «вопреки проведенному накануне совещанию с участием прокуратуры, где решение сохранить здание и отменить его снос было подтверждено со стороны врио губернатора и главы города». Но, несмотря на пристальное внимание чиновников, а в день попытки сноса, по словам градозащитников, на место прибыли глава города Елена Лапушкина, руководитель управления государственной охраны объектов культурного наследия (УГООКН) Иван Стафеев и советник врио губернатора по урбанистике Анастасия Сорокина, вечером в четверг, 8 августа 2024 года, здание было окончательно уничтожено. Под ковшом экскаватора пали все договоренности сторон.

Тем временем снос и других ЦГФО, попавших в «охранный список», продолжается. Помимо здания на Красноармейской, 11, по словам Ирины Фишман, 17 июля 2024 г. был замечен снос здания на Молодогвардейской 73а (двор между Некрасовской и Льва Толстого). 18 июля возле исторической мечети во дворе снесли литеру Б дома по адресу: ул. Венцека, 18. На очереди, как утверждает Фишман, здание на Алексея Толстого, 86, — через дорогу от мечети. Начат разбор дома на Ленинской, 193. Это здание определено под снос еще в 2021 году, но после инспекции комиссии с участием ВООПИиК оно рекомендовано к включению в перечень ЦГФО, тем более что соседние дома — 191 и 195 — уже являются таковыми. «Весь этот отрезок Ленинской — от Ярмарочной до Ульяновской — цельный исторический фронт.

Теперь же 193-й дом разбирают со двора, снимая в первую очередь металл с крыши», — пишет Ирина Фишман. В апреле 2024 г. снесен ценный градоформирующий объект на Фрунзе, 133.
Градозащитники считают, что в результате исчезает целостное впечатление от исторических кварталов. Они полагают, что постепенно уничтожается все ИП, суть и уникальность которого как раз в наличии цельной среды. Чиновники же объясняют свои действия наличием соответствующих судебных решений, признавших данные объекты аварийными, не исполнять которые они, чиновники, не имеют права.

ЕВГЕНИЙ РЕЙМЕР, президент ассоциации ресторанов Milimon Family:

- Сказать, что пилотные объекты ликвидны, очень сложно. Большинство из них в очень плохом состоянии, а многие еще и в статусе памятников. Восстановление памятников — это отдельные компетенции. Для инвесторов это всегда долго, сложно, непонятно, непрозрачно. Но любой бизнес должен быть социально ответственным. Размещая коммерческие объекты в этих помещениях, ты не только создаешь новое пространство, новую ценность, но и восстанавливаешь архитектурную целостность исторической части города, делаешь свой вклад. С этой точки зрения каждый ответственный бизнесмен должен посмотреть в сторону данного проекта. Размещать в этих зданиях можно абсолютно разные объекты, начиная от офисов частных компаний и заканчивая объектами туристической инфраструктуры. Здесь нужно смотреть на архитектурно-планировочные решения и после этого уже делать выводы, под какой род деятельности можно использовать тот или иной объект. Это кропотливая работа. К этим зданиям нельзя подходить как к обычным объектам недвижимости. Купить, восстановить и сдать в аренду — здесь эта схема малоэффективна. На мой взгляд, проект может быть успешным, если собственник и оператор будут одним лицом.

АЛЕНА ТАРАН, инвестор реновации объекта «Кухмистерская фон Вакано»:

- В основном все здания, представленные на инвестиционном портале, находятся в центре города, но не на самых его значимых артериях. И в основном это жилой фонд. На мой взгляд, инвестиционной привлекательности с точки зрения бизнеса у этих объектов нет. Если рассматривать коммерцию, это общепит, ритейл, то есть магазины либо гостиницы, и последние, пожалуй, самые жизнеспособные. В этом секторе есть дефицит в городе. Сейчас открываются бутик-отели, и они достаточно успешны, имеют загрузку. С точки зрения общепита, я считаю, подобные инвестиции — просто потеря денег. С коммуникациями полный кошмар, по вытяжкам, нагрузке электрики и т.д. в старой части города никаких резервов нет. Кафе? Я считаю, что эта ниша уже занята, пытаться оторвать кусок у конкурентов бессмысленно. Единственное, что приходит на ум, это организация в особняках уникального жилья. Лофты, крыши, купеческая романтика в центре Самары. Эти квартиры можно и продавать, и сдавать в аренду. Это эксклюзив, у которого есть свои фанаты.

СТАНИСЛАВ ГОРЧАКОВ, основатель ресторанной компании «Горсовет»:

- Мы рассматривали для себя несколько подобных вариантов. Но, как правило, состояние этих объектов критическое. Зачастую такие объекты проще снести до основания и построить вновь, но это запрещено. Только поэтапная и поэлементная замена конструктива здания. Инвестиции в реконструкцию выходят больше, чем на строительство нового объекта. Ликвидность объектов с долгосрочной арендой очень низкая, а затраты могут быть идентичные покупке других объектов в собственность. Особенно это касается объектов культурного наследия, по эксплуатации которых есть еще и ограничения.

На сегодняшний день мы не рассматриваем инвестиции подобного рода.

Роман Лямшин