Девелоперы опасаются роста соцнагрузки после разрешения регистрации в апартах

В начале февраля Конституционный суд РФ (КС) вынес постановление по жалобе москвички Виктории Пиуновой. Суть спора типична и для Петербурга: семья пыталась оформить регистрацию по месту пребывания в нежилом помещении — апартаментах гостиничного типа, принадлежащих родственнику, но получила отказ.

Нижестоящие суды встали на сторону регистрационных органов исходя из того, что регистрация по заявлению граждан производится в жилых помещениях, а в гостиницах — через администрацию средства размещения. В результате семья не смогла встроиться ни в один из предусмотренных законом механизмов.

КС увидел в такой конструкции значимый правовой пробел. На рынке широко распространены нежилые помещения, которые по проектным характеристикам сходны с квартирами, используются либо объективно могут использоваться для проживания, но при этом не входят в номерной фонд гостиниц и, следовательно, не подпадают под гостиничный порядок регистрации.

В результате гражданин оказывается в правовом тупике: фактически жить можно, а зарегистрировать место пребывания — нельзя. Суд квалифицировал это как несоразмерное ограничение свободы выбора места пребывания и как неоправданное затруднение реализации права собственности.

В аргументации суда принципиальны три позиции.

Во–первых, регистрация — это инструмент учёта и уведомления, который не должен превращаться в скрытый запрет на выбор места пребывания. Во–вторых, сам по себе нежилой статус не означает невозможности использования помещения для личных, семейных и бытовых нужд, включая временное проживание, если его характеристики этому соответствуют. В–третьих, государство обязано поддерживать согласованность отраслевых режимов: рынок сложился, люди реально проживают в таких помещениях, а регистрационный контур их как адрес пребывания "не видит".

При этом выводы постановления не распространяются на регистрацию по месту жительства (в обиходе — постоянную прописку), поскольку это устраняло бы юридическое различие между жилым и нежилым фондом, что относится к сфере усмотрения законодателя. Поскольку закон и подзаконные акты пока не переписаны, КС установил переходный порядок.

До внесения изменений регистрация по месту пребывания в нежилых помещениях, сходных с квартирами и предназначенных для пребывания граждан, должна осуществляться органом регистрационного учёта по процедуре, аналогичной регистрации в жилом помещении, с выдачей свидетельства.

Круг лиц в переходном режиме ограничен. Речь идёт о собственниках таких помещений, а также о членах их семей и близких родственниках — при письменном согласии собственника и документальном подтверждении родства. Дополнительно потребуется расширенный пакет документов, подтверждающих, что здание строилось как предназначенное для пребывания граждан, а конкретное помещение пригодно для использования как "квартироподобное".

Кого затронет постановление КС

Именно здесь возникает первая точка трения с рынком. В публичном восприятии временная регистрация часто видится как универсальная прописка, снимающая статусные барьеры и повышающая ликвидность объекта. Однако это не так.

В апарт–отелях, которые работают как полноценные средства размещения с гостиничным оператором, временная регистрация фактически существовала и раньше. Люди, которые заселялись через оператора или бронировали размещение, получали её по гостиничному порядку.

"Проблема была у другой категории собственников — у тех, кто не работает через гостиничного оператора и сдаёт апартаменты напрямую, как правило в долгосрочную аренду. У них возможности оформить временную регистрацию практически не было, потому что объект не проходил гостиничную классификацию, не имел “звёздности” и не был встроен в гостиничную модель. По сути именно этой группе собственников новое решение и помогает", — говорит генеральный директор МТЛ Николай Антонов.

Что будет дальше

Дальше рынок, как говорят эксперты, выходит на развилку. Либо апартаменты начнут постепенно легализовываться и фактически сближаться с жильём — сначала через временную регистрацию, а затем, возможно, и через более глубокие изменения.

Либо государство выберет другой путь: "амнистирует" уже существующие апарт–проекты в их текущем виде, а новое строительство будет разрешать преимущественно в формате кондо–отелей или иных средств размещения — с другим статусом, иной социальной нагрузкой и другой разрешительной документацией. Какой сценарий реализуется — пока не ясно.

По мнению участников рынка, на уже построенные и строящиеся апарт–проекты решение КС повлияет скорее положительно и, возможно, приведёт к росту спроса и цен.

"Отказывать будут только в случаях, когда помещение объективно не предназначено для проживания: офисы, склады, коммерческие площади без бытовых зон. При этом временная регистрация по закону даёт право на зачисление в школы и детские сады наравне с постоянной пропиской, пусть и с другой очерёдностью. Это один из ключевых плюсов решения для семей. Поэтому апартаменты станут более ликвидными и привлекательными для инвесторов. Цены, скорее всего, вырастут — формат становится понятнее и юридически устойчивее. Рынок аренды может частично переориентироваться: люди будут выбирать апартаменты за комфорт, сервис и теперь — легальную регистрацию", — уверена коммерческий директор одной из стройфирм.

"Это решение благотворно повлияет на рынок и на экономическую ситуацию. Пользователи апартаментов получат временную регистрацию, начнут платить налоги в местный бюджет, миграционный учёт станет более прозрачным, многие чёрные и серые схемы сдачи помещений в аренду будут обелены, поскольку арендаторы начнут требовать регистрацию при заключении договоров. Это в свою очередь приведёт к дополнительным налоговым поступлениям от владельцев апартаментов", — говорит генеральный директор консалтинговой компании "PRO Апарты" Екатерина Запорожченко.

Петербургская специфика

Петербург — один из немногих рынков, где апарт–отели долгое время развивались как массовый инвестиционный продукт. Всё это время девелоперы таких комплексов пытались доказать властям, что апартаменты — не псевдожильё, а значит нет необходимости участвовать в создании социалки. Однако на практике эти аргументы если и работали, то слабо.

Все новые апарт–проекты с 2022 года в обязательном порядке рассматриваются на Градостроительной комиссии, однако с меньшей социальной нагрузкой по сравнению с жильём.

Так, в одном из заседаний Градостроительной комиссии в начале 2025 года проект строительства гостиницы с номерным фондом площадью 54 427,95 м2 в Приморском районе получил социальные обязательства в виде двух детских дошкольных учреждений на 230 мест. Объём затрат составил около 460 млн, или порядка 8,5 тыс. рублей на 1 м2 улучшений.

Для сравнения: проект строительства пяти жилых четырёхэтажных комплексов площадью 98 451,02 м2 в Пушкинском районе предусматривал детский сад на 240 мест и две школы на 1100 мест. Затраты — около 2,7 млрд рублей, или 27,2 тыс. рублей на 1 м2 улучшений.

Любой шаг, усиливающий "жилищную" составляющую восприятия апартаментов, повышает риски для девелопера. Если раньше ключевой публичный аргумент против приравнивания был прост — "это не жильё, там нельзя зарегистрироваться", — то теперь он ослабевает.

С другой стороны, КС в своём решении прямо указал, что временная регистрация в "квартироподобных" нежилых помещениях не возлагает на власти дополнительных обязанностей по инфраструктуре и благоустройству. Но это тезис юридический, тогда как градостроительная практика — управленческая. Именно поэтому постановление может стать для города поводом закрепить подход: раз формат ещё ближе к жилью, значит согласования должны идти по "жилищной" логике, без исключений.

Соответственно, для проектов, которые ещё не вышли на стадию согласований, возможная реакция властей может означать фактический "стоп". Открытых верифицированных данных о количестве таких проектов нет, но, по оценкам "ДП", в ближайшие 2–3 года планировалось вывести на рынок как минимум девять проектов общей площадью около 75 тыс. м2.

"Я согласна с тем, что гостиничные объекты в формате апартаментов будут всё сильнее нагружаться социальной нагрузкой. В Петербурге от этого уже фактически не уйти, особенно в тех проектах, где девелопер распродаёт объект по лотам. В результате значительная часть апарт–проектов просто не будет реализована, потому что их финансовая модель перестанет быть рентабельной. В целом создаётся ощущение, что рынок апартаментов в Петербурге подошёл к стадии насыщения", — говорит Екатерина Запорожченко.

Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов добавляет, что социальная нагрузка — не единственный фактор давления на сегмент: "Все проекты строительства апартаментов в Петербурге уже несколько лет получают социальную нагрузку и фактически участвуют в развитии социальной инфраструктуры города. Эта составляющая в проектах только растёт, и уже сложилась реальность, в которой строительство апартаментов становится экономически менее привлекательным. Кроме того, при продаже апартаментов, разрешение на строительство которых получено с 2024 года, взимается НДС. Поэтому вопрос перспектив рынка апартаментов шире, чем отдельно взятый социальный аспект".

Антон Агапов, заместитель генерального директора международной сети апарт–отелей YES:

«Важно, что временная регистрация в апартаментах не влечёт за собой дополнительных обязательств органов публичной власти по развитию социальной инфраструктуры. Тарифы ЖКХ и налогообложение не меняются. Приоритет при зачислении в школы и детсады, как и прежде, сохраняется за гражданами с пропиской по месту жительства. И формально временная регистрация хоть и даёт право на получение образовательных услуг, но органы власти не обязаны создавать дополнительные места для людей, зарегистрированных в апартаментах. Проживающие в апартаментах граждане уже сейчас создают нагрузку на инфраструктуру независимо от регистрации. Кроме того, постановление не обязывает пересматривать градостроительные нормативы для этого типа недвижимости. На этом фоне мы не видим как таковых юридических сложностей для управляющих компаний. Регистрация в апартаментах теперь будет производиться органами МВД напрямую, как в жилых помещениях. На практике УК могут столкнуться с увеличением запросов на содействие в оформлении регистрации, но юридической обязанности предоставлять такие услуги нет. В целом решение Конституционного суда не повлечёт за собой серьёзных изменений для рынка апарт–отелей, но однозначно снизит правовую неопределённость для владельцев апартаментов. В частности, упростит доступ граждан к получению медицинской помощи, трудоустройству и другим услугам, требующим временной регистрации, а также, возможно, позволит законодателям выработать более чёткое регулирование всего сегмента».

Виктория Цытрина, основатель юридического сервиса "Бизнес Вправе", независимый директор:

«Апартаменты на сегодняшний день — это нежилые помещения, которые повторяют по форме квартиры: есть кухня, санузел, комнаты, но расположены они либо на участке нежилой застройки (всё здание — апартаменты), либо в многофункциональном комплексе (помещения в здании разные, есть повторяющие квартиры). Отличаются апартаменты от квартир тем, что нельзя оформить постоянную регистрацию, действует повышенный налог на имущество, коммуналка оплачивается по коммерческим тарифам. Как правило, апартаменты дешевле при покупке (застройщик не тратится на социальную инфраструктуру), но и дороже, чем квартира, в эксплуатации. Апартаменты рассчитаны на сдачу в аренду, часто посуточную. КС РФ указал, что если это схожая с квартирой форма, но не гостиница и не пансионат, то нет оснований отказывать в регистрации по месту пребывания».

Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры":

«По факту раньше в апарт–отелях регистрировали по месту пребывания (временно) гостей, но делала это управляющая компания, выполняющая функции гостиничного оператора. А вот те собственники, которые сами в таких номерах проживали, получали отказы, так как они не "гости". Формально наличие временной регистрации по месту пребывания даёт право на постановку на очередь в сады, школы и т. п., но приоритет отдаётся постоянно зарегистрированным по месту жительства. Это больше про решение проблемы собственников апартаментов, которые там проживают, — локальное решение их проблемы. При этом на практике можно ожидать, что исполнение таких разъяснений всё равно будет затруднено и придётся каждый раз обращаться в суд, пока не поправят законодательство».

Раиль Муфазданов, управляющий директор сети отелей Vertical:

«Ключевой момент, который сейчас часто упускается в публичной дискуссии: Конституционный суд говорит исключительно о временной регистрации по месту пребывания. Это принципиально. Постоянная регистрация в апартаментах по–прежнему невозможна. Кроме того, постановление чётко ограничивает круг лиц: зарегистрироваться могут только собственник апартамента и члены его семьи или близкие родственники при личном обращении в органы МВД и с подтверждающим пакетом документов. Речь не идёт о массовой регистрации арендаторов или третьих лиц».

Павел Никифоров